한국에서 일본 부동산 투자 할 수 있을까? 일본의 부동산 구입법 및 소유권, 제한사항

최근 엔화가 저렴해지기도 했고, 전쟁의 위험이 도사리는 한국이나 대만보다는 안정적인 일본의 부동산에 대해 관심을 가지고 있는 분이 증가하고 있습니다. 투자 혹은 자가 거주의 목적으로 한국뿐 아니라 미국, 아시아, 호주 등에서 일본의 부동산에 대해 관심을 가지고 있는데, 도쿄나 오사카, 후쿠오카 등의 리조트 등 어떻게 구입을 할 수 있는지를 알아보겠습니다. 또한, 외국인의 경우 제한사항이 있는지도 알아보겠습니다.

외국인은 일본 내의 부동산을 구입할 수 있을까요?

정답부터 말하자면, 외국인도 일본의 부동산을 구입할 수 있습니다. 일본 내의 부동산은 일본인과 마찬가지로 외국인도 소유권을 취득할 수 있습니다. 부동산뿐 아니라 토지도 구입할 수 있습니다.

일본에서는 외국인이 영주권이나, 일본 국적 소지 유무, 비자 종류에 따른 규제가 존재하지 않고 토지 및 건물 모두 외국인이 소유할 수 있습니다. 또한, 소유권에 기한이 존재하지 않고 자유롭게 매매할 수 있으며 증여나 상속도 가능한 장점이 있습니다. 외국인이라고 소유나 매매 시 세금이 더 부과되거나 하지 않으며 일본인과 같은 기준으로 부여됩니다. 하지만, 일본 내에 부동산이 있다고 하더라도 비자나 영주권을 취득할 수 있는 것은 아닙니다.

최근 일본 국회에서 토지규제법이 통과되어 외국인이 자유롭게 구매할 수 있게 된 것입니다.

외국인이 일본의 부동산을 구입할 때 주의사항

이 섹션에서는 외국인이 일본 내의 부동산을 구입할 때 알아야 할 점과 일본인이 구매할때와 다른 점 등을 알아보겠습니다.

일본의 부동산 거래와 관련 정보 등에 대해

일본에서 부동산을 사고 팔 경우 한국과 마찬가지로 부동산 회사가 중개하는 경우가 일반적입니다. 이는 혹시 있을 법적인 문제를 예방하기 위해서이기에 개인끼리 직접 거래는 거의 이루어지지 않습니다. 부동산의 매물은 부동산 회사 간의 네트워크 시스템이나 일반 부동산 홈페이지 등에서 정보를 얻을 수 있습니다. 하지만 신축 건물의 경우 분양을 담당하는 회사와 구매자 간의 계약을 하기에 부동산 회사의 중개가 필요 없는 경우도 존재합니다.

일본 인터넷으로 부동산을 검색하는 방법

누구던지 인터넷을 통해 쉽게 정보를 찾을 수 있는데요, 매매를 고려할 때 지역이나 예산, 건축연도 등을 고려하여 구매하는 편이 좋습니다. 일본 대형 부동산 포털 사이트로는 아래와 같이 존재합니다. 하지만, 사이트에 따라서 일본어로만 정보를 제공하거나 외국어라고 해봐야 영어 정도가 대부분인 경우가 많기 때문에 이런 부분은 불편하면서도 당연하기도 합니다.

사이트에 따라서는 외국어로 정보를 제공하거나, 중개업자가 한국인인 사이트도 존재합니다. 하지만, 위의 세 부동산 사이트에 비하면 규모가 작을 수도 있으므로, 조금 더 많은 정보가 필요할 시 영어 혹은 일본어의 실력이 요구되기도 합니다.

외국인의 구입이 가능한 부동산 회사에 문의

한국도 마찬가지겠지만, 일본의 경우에도 매매를 원하는 집주인이나 부동산 회사는 웬만하면 자국인에게 매매를 하는 것을 선호하는 것은 어쩔 수 없는 현상이겠습니다. 이에 외국인의 부동산 구매를 원하는 부동산 회사가 많지는 않고 대부분 도쿄 도심이나 요코하마, 고베, 후쿠오카 등 대도시 중심으로 구매를 할 수 있는 것이 현실적인 편입니다.

또한, 부동산 구입은 절차가 복잡하고 한두푼이 아니기에 신뢰할 수 있는 곳을 통하는 것이 중요한데요, 외국인의 경우 추가적인 서류가 필요하기도 하니 외국인 부동산 거래에 대한 경험이 풍부한 곳을 고려하는 것이 좋겠습니다. 아래는 외국인에게 친화적인 부동산 거래 사이트를 나열하였습니다.

신기후사야 부동산 : https://www.sinyi.co.jp/
도큐 리바이어블 : https://www.livable.co.jp/biz/
미쓰이 부동산 리얼리티 : https://global.mf-realty.jp/en/
Real Estate Japan : https://realestate.co.jp/
스미토모 부동산 : https://global.sumitomo-res.com/

신기후사야의 경우 도쿄 내의 부동산 개수가 많고, 도쿄나 오사카 등에서 관련 세미나를 개최하기도 합니다. 투자용 부동산이나 직접 거주하기 위한 부동산 등 다양한 부동산이 존재합니다. 도큐 리바이어블의 경우 빌딩이나 대형 부동산 등이 주를 이루며 투자용에 적합합니다. 미쓰이 부동산의 경우, 도쿄 내의 노른자 땅의 부동산에 더욱 특화되어 있고 자가 거주용과 투자용 모두 존재합니다. Real Estate Japan의 경우 도쿄나 오사카, 나고야, 후쿠오카, 북해도 등 다양한 대도시의 부동산이 존재하는 것이 특징입니다. 대부분 자가 거주용의 부동산이 많은 편입니다. 스미토모 부동산의 경우 정보를 상세히 찾아볼 수 있는 장점이 있고 거주용 및 투자용 모두가 존재합니다.

부동산 구입에 필요한 비용 관련

부동산 구입 시 매매 가격 이외에 등기비용이나 중개수수료, 세금 등이 발생합니다. 비용은 대략 부동산 고정자산세 평가액을 기준으로 산출되는데요, 부동산 가격의 6~8% 정도가 소요된다고 생각하면 좋습니다. 자세한 비용과 관련 예시를 들어 해당 웹사이트에서 설명하고 있어 참고하는데 도움이 되겠습니다.

https://www.realestate-tokyo.com/buy/property-cost-tax/

Property Buying Costs and Taxes in Japan - PLAZA HOMES

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외국인이 일본 부동산을 구입할 때 준비할 서류

필요한 서류는 본인이 일본 내에 거주하고 있는지, 그렇지 않은지에 따라 달라집니다. 일본 내에 비자를 발급받아 중장기 이상 거주하는 경우 필요한 서류는 아래와 같습니다.

주민표
재류카드 혹은 특별영주자 증명서
인감
인감증명서 (대출을 하는 경우)
본인 확인 서류 (운전면허증 혹은 여권)

일본 내에 거주하지 않는 분의 경우 아래와 같은 서류가 요구됩니다.

선서 진술서 (주소나 서명 등을 증명할 수 있는 서류)
본인 확인 서류 (운전면허증 혹은 여권)

선서 진술서는 자국의 공증을 통해 인증을 받거나, 한국 내의 일본 대사관 등을 통해 발급을 받을 수도 있습니다.

또한, 외국인이 일본의 주택 대출을 받을 수 있지만, 가능한 금액은 소득이나 일본 내 영주권 유무 등 다양한 것을 심사하여 액수가 결정됩니다.

부동산 대금 지불하기

일본에서는 부동산 매매 거래를 할 때 계약 체결과 동시에 계약금을 지불하고, 추후 정산 시 잔금을 지불하면서 부동산을 인도받아 거래가 종료되는 프로세스입니다. 대부분 은행 계좌를 통해 송금을 하는 방식이고, 일본 내에 거주하지 않는 경우 해외 송금을 하게 됩니다. 해외 송금은 일주일 이상의 기간이 소요되기도 하다 보니, 우선 중개하는 부동산 회사로 송금하고, 부동산 회사가 대신 지불하는 경우가 많습니다.

일본 집에 대한 기초지식을 알아보자

일본의 부동산은 대체로 아파트나 맨션을 구매하는 경우가 많습니다만, 한국의 그것과 약간 이미지가 다릅니다. 일본의 아파트 (アパート) 는 2~3층 정도 규모로 목조나 철골 등으로 이루어진 소규모 집합주택입니다. 일본의 맨션 (マンション) 이 한국에서 일반적으로 아파트라고 부르는 것과 일치하기 때문에 용어를 혼동하지 않도록 합니다. 마지막으로 일본의 드라마나 애니메이션 등에서 종종 등장하는 마당 딸린 개인주택을 잇켄야 (一軒家)라고 하는데, 짱구 집을 떠올리시면 됩니다.